📑 목차
대한민국 50대 자산의 70% 이상이 부동산에 묶여 있다는 통계가 있습니다. 일명 '하우스 푸어(House Poor)'가 되지 않기 위해, 깔고 앉은 돈을 '흐르는 현금'으로 바꾸는 결단이 필요한 시기입니다.
단순히 집을 줄이는 게 아니라, "이 집을 줄여서 내 노후 생활비가 얼마나 나오는지" 정확히 계산기를 두드려보는 시뮬레이션 과정을 담았습니다.
집은 '사는 곳'이지 '모시는 곳'이 아닙니다
지난번에 건강검진으로 몸을 챙겼다면, 이번에는 우리 자산의 몸집을 체크해 봅시다.
자녀들이 독립한 후에도 텅 빈 방 2개를 남겨두고 관리비와 재산세만 내고 계시진 않나요? 은퇴 후 소득이 끊기면 집은 '든든한 자산'이 아니라 '현금을 빨아먹는 고정비 지출원'이 될 수 있습니다. 나중에 집값 떨어지면 팔지도 못하고 관리비만 내야 합니다
오늘은 30평대에서 20평대로, 서울에서 수도권으로 이동했을 때 생기는 차액으로 '제2의 연금'을 만드는 구체적인 방법을 알아봅니다.
오늘 해결할 고민 (체크리스트)
- 자녀 출가 후 1년 이상 문을 열지 않는 방이 있는가?
- 현재 아파트 관리비와 재산세가 부담스럽게 느껴지는가?
- 집값이 오르기만 기다리며 현금 부족에 시달리고 있진 않은가?
[Action Item] 주거 다운사이징 3단계 시뮬레이션
STEP 1. '집 유지비' 계산하기 (현실 자각)
- 항목: 지난 1년간 낸 관리비 + 재산세(종부세) + 주택담보대출 이자
- 분석: 만약 이 합계가 연 1,000만 원이라면, 나는 이 집에 살기 위해 매달 83만 원의 월세를 내는 것과 같습니다. 은퇴 후에도 이 비용을 감당할 수 있을지 냉정히 따져봅니다.
STEP 2. 이사 갈 지역 '손품' 팔기 (부동산 앱 활용)
- 도구: 호갱노노, 네이버 부동산, 아실 (아파트 실거래가)
- 조건 설정:
평수: 30평대 → 20평대 (방 2~3개)
지역: 서울 외곽, 경기 신도시, 혹은 병원이 가까운 지방 거점 도시
가격: 현재 내 집 시세의 60~70% 수준인 곳 찾기
기타 : 살기 좋은 은퇴 도시 추천, 경기도 5억대 아파트
STEP 3. '차액'의 현금 흐름화 계산
- 공식: (현재 집 매도금액 - 대출 잔액) - (새 집 매수금액 + 취등록세/이사비) = 노후 확보 현금
- 전환: 확보된 현금을 '즉시연금'에 넣거나 '배당주(연 5~6%)'에 투자했을 때 매달 얼마가 나오는지 계산합니다.
- 현금 흐름 추천 시뮬레이터 및 도구
머니네스트랩 (moneynestlab.com): 국내 주식 배당금 계산기,ETF 시뮬레이션, 목표 배당금 역산 기능 제공
더리치 (therich.io): 포트폴리오 위험성 분석 및 시뮬레이션 제공
깃허브(v-if.github.io/dividend.html) 페이지: 간단한 배당 계산기 제공
구글 플레이/앱스토어: '배당 재투자 계산기' 등으로 검색하여 다양한 앱을 찾을 수 있습니다
유튜브 채널: SCHD, VOO, QQQ 등 미국 배당주 포트폴리오 구성 및 계산 방법을 설명하는 영상 제공
실행 예시: "서울 32평을 경기 25평으로 바꾼 박 선생님"
은퇴를 앞두고 현금이 없어 고민하던 58세 박 선생님의 실제 시뮬레이션입니다.
| 구분 | 현재 (서울 노원구 32평) | 변경 후 (경기 김포 25평) | 차이 (확보 자산) |
| 집값 (시세) | 9억 원 | 5억 원 | +4억 원 확보 |
| 주담대 대출 | -1억 원 (이자 부담) | 0원 (대출 전액 상환) | 대출 이자 삭제 |
| 관리비/세금 | 월 35만 원 | 월 18만 원 | 고정비 절감 |
| 순수 확보 현금 | 0원 | 3억 원 (세금/비용 제외) | 3억 원 현금화 |
| 현금 흐름 | 매달 -35만 원 (지출) | 매달 +125만 원 (수입) | 월 배당금 수령 |
박 선생님의 전략:
"처음엔 서울을 떠나는 게 두려웠습니다. 하지만 3억 원을 연 5% 배당 ETF에 넣어두니, 숨만 쉬어도 매달 125만 원이 들어오더군요.
국민연금까지 합치니 부부 생활비 걱정이 싹 사라졌습니다. 집 평수는 줄었지만 마음의 평수는 넓어졌습니다."
이사 관련이사 견적 비용 활용 :
견적 비교 사이트가 많은데 주요 활용 방법은 여러 업체의 견적을 한 번에 받아보고 비교해 시간과 비용을 절약하는 것이 핵심이며,
짐싸, 미소, 숨고 같은 플랫폼에서 이사 정보(날짜, 평수, 짐 종류)를 입력하면 허가받은 업체들의 제안을 받아 합리적인 선택을 할 수 있게 도와 줍니다.
저렴한 가격 외에 업체 후기, 서비스 품질, 부가서비스(청소, 보관) 등을 함께 고려하여 최종 결정 하면 좋습니다.
AI & 로봇 기술 톡톡 (프롭테크 활용법)
부동산도 이제 '감'이 아니라 '데이터'입니다. 다운사이징 지역을 고를 때 AI 프롭테크(Prop-tech) 앱을 활용하세요.
- 리치고(RichGo) AI 미래가격 예측: "이 아파트가 2년 뒤에 오를까 내릴까?" AI가 과거 데이터와 공급 물량을 분석해 미래 가격을 예측해 줍니다.
- 호갱노노 3D 일조량: 직접 가보지 않아도, AI가 계절별/시간대별 햇빛 들어오는 양을 3D로 보여줍니다. 노후에 집에 있는 시간이 많은 만큼 '일조량' 체크는 필수입니다.
마무리 및 다음 숙제
집은 깔고 앉아 있으면 0원이지만, 굴리면 매달 월급을 주는 효자가 됩니다. 이번 주말에는 부부가 마주 앉아 "우리가 정말 이 큰 집이 필요할까?" 진지하게 대화해 보세요.
집을 줄였으니, 이제 또 하나의 돈 먹는 기계인 '자동차'를 점검할 차례입니다.
"은퇴 후 차 2대 유지 가능할까? 자동차세 연납 할인부터 차계부 작성으로 유지비 30% 줄이는 꿀팁"으로 이어집니다.
'경제적 여유와 건강' 카테고리의 다른 글
| 자녀 결혼 자금, 다 퍼주면 '노후 빈곤' 확정? AI가 계산한 자녀 지원 마지노선과 현명한 거절법 (1) | 2025.12.27 |
|---|---|
| 은퇴 후 차 2대 유지, 월 50만 원씩 버리는 꼴? 자동차 유지비 30% 줄이고 노후 자금 채우는 법 (1) | 2025.12.26 |
| 회사 건강검진, '이것' 추가 안 하면 반쪽짜리? 50대가 퇴직 전 꼭 받아야 할 필수 검사 3가지 (0) | 2025.12.26 |
| 국민연금만 믿다가 노후 빈곤층 된다? 월 100만 원 더 만드는 '연금저축펀드' ETF 투자법 (0) | 2025.12.25 |
| 퇴직금 그냥 받으면 세금 폭탄? IRP 계좌로 '1,000만 원' 아끼는 절세 치트키 (0) | 2025.12.24 |
